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2022.11
搜狐焦點對話王如民：智慧園區(qū)建設需要“先行者”
【編者按】傳統(tǒng)行業(yè)的數(shù)字化變革勢不可擋，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，從開發(fā)到物業(yè)，從硬件到軟件，從底層平臺到場景應用，不一而足。搜狐焦點年度特別策劃——領航100，記錄中國數(shù)字化先行者，透視行業(yè)數(shù)智化生態(tài)鏈。
圖：本期嘉賓，楷林控股董事 王如民
作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經(jīng)
在“百年未有之大變局”背景下，國家“十四五”規(guī)劃將科技創(chuàng)新提到了關鍵位置。
作為科技創(chuàng)新的重要“載體”，產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到了平臺公司、開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)巨頭、創(chuàng)投基金等各方力量的持續(xù)關注和投資。
他們普遍認為，隨著“數(shù)字中國”和“智慧城市”建設被按下加速鍵，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)字化轉型已不可避免。智慧園區(qū)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)“高質量發(fā)展”的必經(jīng)之路，市場前景和經(jīng)濟效益皆值得期待。
“智慧園區(qū)”風正起
各行業(yè)的數(shù)字化轉型都有階段性，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也不例外。焦點財經(jīng)注意到，疫情之前，智慧園區(qū)只是房企優(yōu)等生的“興趣班”。疫情之下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)毫無選擇地進入考場，以最殘酷的方式完成了一場數(shù)字化教育，數(shù)字化轉型加速，但距離真正的“智慧化”仍任重道遠。
談及這一話題，楷林控股董事王如民指出，“整體看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)字化轉型仍處于初級階段。這一結論的得出主要基于三點理由。”
其一，經(jīng)歷過風雨洗禮之后的房地產(chǎn)行業(yè)已進入了新的市場周期。新周期需要新模式、新做法和新的經(jīng)營思路。不過，縱覽市場可知，不少房企雖意識到了這一點，但并未從舊有地產(chǎn)開發(fā)的思維慣性中脫離出來，仍在以此為“核心”發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
眾所周知，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)通常強調“地段為王”。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為持有經(jīng)營性資產(chǎn)，開發(fā)與招商環(huán)節(jié)都不能完全決定其真正價值。只有在園區(qū)運作期間表現(xiàn)出來的運營質量，才能決定產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長期價值。尤其在公募REITs時代到來之后，運營更成了園區(qū)的價值之錨。以地產(chǎn)開發(fā)的邏輯布局發(fā)力產(chǎn)業(yè)園區(qū)，顯然不完全適用。
其二，產(chǎn)業(yè)園區(qū)由多棟樓宇組成，空間范圍大，數(shù)字化產(chǎn)品的應用場景更多更復雜，前期成本投入巨大，但投入產(chǎn)出比難以量化。這在一定程度上，影響了產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營管理者的數(shù)字化轉型熱情。
其三，“智慧園區(qū)”近年熱度頗高，布局者眾。不少企業(yè)雖為自家園區(qū)冠上了“智慧園區(qū)”的稱號，但實際仍停留在碎片化、煙囪式及以“智慧”充當營銷噱頭的層面，并未搭建起全面、完善的數(shù)字化系統(tǒng)。
“另外，‘智慧園區(qū)’的概念雖已被討論多時，但業(yè)內一直未形成統(tǒng)一的智慧園區(qū)平臺建設和評價體系標準，更缺乏切實落地的‘智慧園區(qū)’標桿項目。標準的制定，離不開典型項目的助推。這也是楷林攜手華為打造新發(fā)展楷林智慧廣場的初衷之一，”王如民稱。
為“智慧園區(qū)”塑標桿
焦點財經(jīng)注意到，新發(fā)展楷林智慧廣場是一座地處鄭州高鐵東站東廣場核心區(qū)域的城市標桿項目，業(yè)態(tài)包含17棟甲級寫字樓、2棟高端智慧商務公寓、1棟高端服務式公寓、特色商業(yè)街區(qū)、國際會議中心等，總體量達120萬㎡，總投資額超100億元。
作為河南省、鄭州市的“雙百”、“雙重點”項目，新發(fā)展楷林智慧廣場自規(guī)劃伊始即備受關注，更被稱為中原會思考、善感知、能實現(xiàn)自我更迭與演進的智慧商務園區(qū)。圍繞“體驗極致智能體、價值創(chuàng)新連接體、生態(tài)共融有機體”三位一體的核心定位，新發(fā)展楷林智慧廣場打造了“智慧人行、智慧車行、智慧能效、智慧環(huán)境、智慧安防、智慧物管、智慧IOC”等七大智慧系統(tǒng)，實現(xiàn)由單場景智能到整體智慧化的轉變，為入駐園區(qū)的企業(yè)打造出了全場景、智慧化的辦公與生活方式。
具體來看，智慧人行實現(xiàn)了人們由入園至入樓全流程的智慧化管理，并與對應企業(yè)的考勤系統(tǒng)實現(xiàn)了聯(lián)通；智慧車行解決了人們通勤之路上的“最后一公里”難題；智慧能效可使園區(qū)能耗每年節(jié)約20%，更好助推“碳中和”目標的實現(xiàn)。
自帶分析功能的智慧安防，通過特定的數(shù)據(jù)模型，可自行找出園區(qū)中的潛在風險，并即時預警；新增“智慧防疫”功能的智慧物管，則在疫情反復出現(xiàn)的當下，切實保障人們的生命健康安全；作為園區(qū)的“智慧大腦”，“智慧IOC”既可實現(xiàn)對園區(qū)的精準管控，又可與“智慧城市”實現(xiàn)連接。
不止于運營管理層面，新發(fā)展楷林智慧廣場的建造階段亦通過“智慧工地+BIM”的方式，確保了園區(qū)的高品質呈現(xiàn)。其中，BIM技術主要應用在施工前，借此搭建起的三維建筑模型，可提前發(fā)現(xiàn)施工建造階段可能存在的問題并予以解決，大大減少工程返工等情況。“智慧工地”管理系統(tǒng)則基于現(xiàn)場實際需求搭建起了高支模自動監(jiān)測、塔機安全監(jiān)測、升降機安全監(jiān)測、卸料平臺安全監(jiān)測、視頻監(jiān)控、勞務實名制、智能安全帽、智能用電、安全管理等一系列板塊，為項目提供了可視化的工程管理工具，有效保障了項目的建設質量與進度。
可以預見，實現(xiàn)運營、建造等全流程、全周期智慧化的新發(fā)展楷林智慧廣場，既將重新定義智慧商務新標準，又將大力推動鄭州的智慧城市建設。
難題與對策
由于應用場景多且復雜，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)字化轉型之路，要比住宅、樓宇等業(yè)態(tài)難走的多。
王如民指出，投入產(chǎn)出比難以量化，是產(chǎn)業(yè)園數(shù)字化轉型所面臨的難題之一。在觀念上，市場各參與者對于數(shù)字化的態(tài)度和接受程度也需進一步發(fā)展。開發(fā)商和企業(yè)租戶只看到數(shù)字化建設投入大、回報周期長，以及因入駐智慧園區(qū)導致的租金成本走高問題，卻忽視了數(shù)字科技所帶來的利好。
他強調，開發(fā)商需要看到的是，“數(shù)字中國”背景之下，各行各業(yè)都掀起了數(shù)字化轉型熱潮，房地產(chǎn)也不會例外。地產(chǎn)行業(yè)僅靠“鋼筋水泥”即可粗放生長的時代已是“過去式”，未來發(fā)展需要插上“數(shù)字科技的翅膀”。況且，數(shù)字化轉型還可為企業(yè)帶來融資利好。
誠然，數(shù)字化建設確需投入不菲的成本，但要注意的是，在智慧園區(qū)投入使用后的幾十年里，其運營成本每年都會比未進行過數(shù)字化改造的園區(qū)明顯降低，這也會節(jié)省出巨額資金，王如民稱。這一邏輯同樣適用于入駐智慧園區(qū)的企業(yè)租戶。在數(shù)字科技的加持下，這些企業(yè)的運營成本會持續(xù)走低，辦公效率卻會不斷提高，員工滿意度也會有所提高。整體而言，利大于弊。
“架構師”人才稀缺，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)字化轉型之路上所面臨的另一待解難題。
王如民指出，以楷林為代表的開發(fā)商熟稔園區(qū)企業(yè)及產(chǎn)業(yè)轉型的痛點和需求，華為等科技公司則熟稔數(shù)字化轉型所需的各項技術。不過，從需求提出到技術落地之間，需要“翻譯人才”來進行場景語言的轉換，這類人才也被稱為“架構師”。而“架構師”的人才稀缺，已成為先進技術無法更好落地的最大障礙之一。
事實上，新發(fā)展楷林智慧廣場早期也曾遇到這一難題，通過優(yōu)秀“架構師”團隊的迅速組建，因而使這一問題在萌芽狀態(tài)得到妥善解決。這些“架構師”將楷林通過科學調研所獲知的用戶需求，科學、準確地傳遞給了華為，這才有了項目如今的完美呈現(xiàn)。
智慧園區(qū)與政府公共系統(tǒng)之間的聯(lián)通需要時間，也是目前的一大待解難題。
王如民指出，一般而言，智慧園區(qū)的落成需建立在智慧城市的建設基礎之上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與智慧城市之間還可更進一步打通，由此才可達到智慧化的最佳階段。但當前，這二者的發(fā)展步調顯然并不同步。
于此，他建議，當下可通過高品質智慧園區(qū)的逐步落地，逐步推動智慧城市的建設與發(fā)展，履行企業(yè)社會責任的同時，加強與政府的聯(lián)動與溝通。
智慧賽道前景可期
智慧社區(qū)也是智慧城市的重要組成部分。通過利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算等新一代信息技術，智慧社區(qū)可為居民打造安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智能化居住環(huán)境，以及一種新的基于信息化、智能化的管理與服務，提高人們的生活品質。
在王如民看來，智慧社區(qū)雖已經(jīng)歷了快速發(fā)展，但其帶給業(yè)主的居住體驗，實際尚未達到最簡單、最理想的狀態(tài)，這一目標的實現(xiàn)，仍需更進一步的發(fā)展與實踐。不過，智慧社區(qū)的建設亦存在成本投入高、用戶接受需要時間等問題。
他強調，“歷史經(jīng)驗顯示，高端公共建筑內入駐的企業(yè)和人群，往往能起到引領社會潮流和消費升級的作用。若智慧社區(qū)的進一步發(fā)展一時難以實現(xiàn)，不妨從高端公共建筑入手破局。當數(shù)字科技的益處被人們看到、接受后，再廣泛推廣、應用，可使各業(yè)態(tài)的數(shù)字化轉型之路都更好走一些，也更有利于智慧城市建設目標的實現(xiàn)。”
“如楷林一樣在商務辦公細分賽道中持續(xù)深耕布局的企業(yè)，有責任率先走入高端公共建筑的領域中去，用高標準建成的智慧園區(qū)，引領社會消費、引領品質居住和辦公，引領社會潮流?？衷缸鲋腔凵鐓^(qū)‘先行者’，并為此承擔一定成本，”王如民說。
繼住宅地產(chǎn)之后，商辦地產(chǎn)的存量時代也在加速到來。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2000年至今的22年間，我國累計開發(fā)辦公類建筑面積10億㎡，商辦類建面35億㎡。2013年之后，國內辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積持續(xù)下降。盡管談過剩還為時尚早，但商業(yè)地產(chǎn)未來的增量空間有限已是各方共識。
巨量的存量建筑空間是否存在著數(shù)字化改造的商機？王如民對此給出了肯定答案。但他同時坦誠，當前環(huán)境下，對存量建筑進行數(shù)字化改造困難重重。
一方面，弱環(huán)境下，開發(fā)商利潤薄弱，對存量建筑數(shù)字化改造的意愿不高；另一方面，數(shù)字化建設并非易事，所涉及到的應用場景眾多，尤以產(chǎn)業(yè)園區(qū)最甚。待這些難題在新建項目中一一被破解后，更有利于存量建筑的數(shù)字化轉型之路。
他強調，“楷林已看到了存量建筑數(shù)字化改造賽道上的廣闊市場空間。先是自我建造、自我實現(xiàn)，此后再進一步做管理和建設的輕資產(chǎn)輸出，輕、重平衡發(fā)展，是大部分企業(yè)的發(fā)展路徑。” 楷林也會遵循此路徑發(fā)展，通過高品質智慧園區(qū)的落地，持續(xù)積蓄能力和口碑，擇機布局，成為該賽道上的引領者，助推市場進一步走向成熟。
好產(chǎn)品要“切實解決用戶痛點”
作為新發(fā)展楷林智慧廣場的總策劃師，以及該項目眾多智慧場景從概念到落地的推動者和見證者，王如民感慨頗深。
他指出，早期對該項目的諸多設想，如今都已陸續(xù)實現(xiàn)，將為在此入駐的企業(yè)和產(chǎn)業(yè)帶來多維度的智慧賦能。遵循“一上一下”的招商準則，新發(fā)展楷林智慧廣場不僅吸引了來自諸多一線城市新興產(chǎn)業(yè)的入駐，還吸引了來自地市級的專精特新等優(yōu)秀企業(yè)，更成為了不少政府平臺公司人才培養(yǎng)的高地。園區(qū)建造和企業(yè)招商入駐，在新發(fā)展楷林智慧廣場實現(xiàn)了同步發(fā)展。
焦點財經(jīng)注意到，在邁向數(shù)字化的第一步上，許多樓宇運營者要面臨的第一個問題往往是：自己做，還是找人來做？選擇自建，還是借助第三方科技公司？
王如民指出，在這方面，楷林與華為合作打造新發(fā)展楷林智慧廣場一事或可提供一些參考。這是一樁“一拍即合”的生意，也是一次強強聯(lián)合的嘗試。項目打造之初，楷林由于清楚看到了行業(yè)風向的變化，決心對旗下產(chǎn)品進行顛覆性的轉型和升級，華為亦在積極尋找智慧園區(qū)解決方案新的發(fā)展模式。這為合作的達成提供了重要契機。
更重要的是，此次合作不僅有望為市場帶來標桿項目，也讓具有地產(chǎn)商基因的楷林，看到了科技企業(yè)華為在管理上的嚴謹、行動上的高效，產(chǎn)品打造上的高標準等優(yōu)勢，這對雙方而言都是一筆寶貴的財富。“每家企業(yè)都有自己的專長和特點，楷林始終相信，專業(yè)的事要交給專業(yè)的人來做，”王如民稱。
當前環(huán)境下，“產(chǎn)品主義”與“長期主義”屢被提及。談及二者的關系，王如民指出，短期主義者做項目，長期主義者做企業(yè)、做事業(yè)。這是不同的思維模式。時代需要好產(chǎn)品，好產(chǎn)品亦需不斷迭代，以更好適應時代發(fā)展、適合人們所需。這也是企業(yè)長期發(fā)展的關鍵所在。
開發(fā)商對產(chǎn)品的理解不應該僅限于資源堆砌層面，而需切實從用戶需求出發(fā)，解決用戶痛點。價格是產(chǎn)品價值的體現(xiàn)，當前市場中存在不少價格虛高但質量并不好的產(chǎn)品，這并非真正的產(chǎn)品主義。
“好的產(chǎn)品一定是科學的，同時要考慮長期價值。這與企業(yè)‘長期主義’的邏輯類似，”王如民稱。企業(yè)發(fā)展不能只看到短期的投入產(chǎn)出比，而需站在品牌長期發(fā)展的角度等更高層面考慮問題。這也是百年老店的打造邏輯。
“需要強調的是，數(shù)字化轉型不是營銷語言，而是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢?？钟行判囊灿胸熑?，將產(chǎn)品做好，為行業(yè)樹立標桿，為用戶帶去更好體驗，也希望政府更多參與到智慧園區(qū)的實踐和應用中來，與企業(yè)加強溝通，雙方形成合力，為智慧城市建設和數(shù)字中國發(fā)展貢獻力量”，王如民稱。
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